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保险案例
2019房地产估价师考试案例分析考前冲刺模拟题
来源:网络整理 时间:2019-10-18 05:25浏览量:

1、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2015年6月开始,2015年9月结束。

、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。

A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。

A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

、2016年3月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例,从中选取可比实例时,交易日期距价值时点不应超过( )。

A、6个月

B、9个月

C、1年

D、2年

2、某商业房地产建筑面积为2500m2,于2014年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,使用年限为60年。业主于2015年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限40年,自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

、采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )。

A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B、按建筑物耐用年限计算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D、按建筑物已使用年限计算

、采用收益法估价时,下述观点错误的是( )。

A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

B、价值时点应设定为2016年3月1日

C、净收益中应扣除建筑物折旧额

D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3、某夫妻有一套成本价购买的房改房,现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让,委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价,经估价师调研发现,该套住宅的土地是划拨用地,现该房屋已经出租,到2020年年底到期。

、房地产估价师在评估时应( )。

A、对于租赁不予考虑

B、评估无租约限制价格

C、评估承租人权益价格

D、评估出租人权益价格

、对该房改房进行估价时,表述不正确的是( )。

A、利用成本法估价时,应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格

B、利用成本法估价时,应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格

C、利用比较法估价时,先估算估价对象的市场价值,再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益

D、该房地产估价时,需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

、对该房改房进行估价时,最常用的估价方法是( )。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、假设开发法

、该评估所得的估价结果是( )。

A、买方出价

B、现状价值

C、投资价值

D、市场价值

4、某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装饰装修改造成商场出售,并可获得政府批准,同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年。

、该旧厂房最适宜选用的估价方法是( )。

A、成本法

B、比较法

C、收益法

D、假设开发法

、利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价,应扣除的项目包括( )。

A、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费

B、装饰装修改造费、销售费用和销售税费

C、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金

D、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、销售利润

、若一年后企业拟以该房地产申请抵押贷款,作为估价的注册房地产估价师,应按( )用途进行估价。

A、工业

B、商业

C、合法原则按工业用途,最高最佳原则按商业

D、由当事人协商确定

5、甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表:

名称建筑面积(m2)建筑基底面积(m2)房屋结构建筑物重置单价(元/m2)建筑物成新率

店面10001000砖混80090%

仓库20002000砖木50085%

住宅15001500砖混65090%

、如果对上述房地产进行估价,当利用成本法测算土地价格时,不应计入土地取得相关税费的是( )。

A、耕地占用税

B、征地管理费

C、耕地开垦费

D、新增建设用地有偿使用费

、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元,住宅价值为195万元,则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为( )。

A、22.22%

B、33.61%

C、36.55%

D、37.80%

、如果因市政建设需要征收该沿街店面,下列关于征收估价的表述中,正确的是( )。

A、店面内的装修装饰补偿金额由房屋征收实施单位和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定

B、因征收估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价

C、评估结果与房屋征收实施单位和甲公司沟通认可后才能最后确定

D、甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

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