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首家租房股来了?青客公寓赴美拟融资1亿美元 但这个问题却投诉不断
来源:网络整理 时间:2019-10-08 20:35浏览量:

  《科创板日报》(成都,记者 柴刚)讯,让客户贷款一次性支付2年多房租,租客每月分期还贷,租房平台提前回收租金加速扩张,租房市场也玩“预售”?各大长租公寓平台的如意算盘打得真响。

  日前,长租公寓平台青客向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO文件,计划在纳斯达克上市,股票代码为“QK”,拟融资约1亿美元。

  提到长租公寓,一个绕不开的话题就是备受诟病的租金贷。10月4日,武汉地区一位青客公寓线下管家透露,青客80%~90%租客都使用房租分期。租金贷在帮助平台快速开拓市场的同时,也成为客诉“重灾区”。黑猫投诉显示,青客公寓有505项投诉,很多纠纷都因贷款引发。

  值得一提的是,去年10月,雷军旗下顺为资本投资的长租公寓品牌“寓见”因租金贷问题爆仓后,青客曾试图接盘,后因合作不顺利,最终由麦家、蛋壳接手。

  上半年净亏超2亿

  青客公寓成立于2012年,为国内较早的住房租赁服务提供商,主营长租公寓的房屋出租、楼宇托管和物业管理等。

  IPO文件披露,截至2019年6月30日,青客公寓运营96854间房源。公司2017、2018财年分别实现营收5.23亿元(人民币,下同)和8.9亿元,同比增长70%;净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。

  另外,截至2019年6月30日止的9个月,营收为8.98亿元,同比增长51%;净亏损3.73亿元,略高于去年同期的3.24亿元。单从上半年来看,公司营收为6.06亿元,净亏损为2.18亿元。

  2018年4月,青客公寓完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元C轮融资。至此,公司累计融资超1亿美元。当前股东结构中,青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份,凯欣资本及其关联实体累计持有28.1%的股份。此外,纽信创投、赛富和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

  《科创板日报》记者注意到,早在青客公寓之前,自如、蛋壳两家长租公寓头部平台就有赴美上市的传闻。目前来看,青客公寓有望后发先至,成为国内租房平台第一股。

  “相对A股而言,长租公寓这类轻资产的模式或在美股上市更便利,成本更小。另外,此类企业希望在当前行业鱼龙混杂的环境下,通过上市来实现较好的发展,尤其是更好的品牌价值。”财经评论员严跃进告诉《科创板日报》记者。

  严跃进称,若没有上市机制,此类企业可能就停留在简单的规模增加上,成本很高。通过上市,可以从过去的加法模式变为乘法模式,成长性得到释放。另外,当前行业存在集中度上升的趋势,上市后可以形成一波收并购潮。

  不过,自如管理房间数量近85万间,估值50亿美元;蛋壳管理房间超50万间,估值20亿美元。相比之下,无论是房源规模,还是估值,青客都有较大差距。

  值得注意的是,在资本积极涌入租房平台的背后,却是行业普遍面临的投入大、周期长、盈利难等尴尬。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。仲量联行分析,当前租金的回报率不足2%,远低于融资成本。

  此前有租客分析,以青客的商业模型分析,每间房价格约1300元,成本900元,毛利400元,但装修费用2万元,意味着4年才能回本,再考虑20%的空置率,外加日常销售及杂费,盈利困难。

  实际上,IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,较以往有所下滑。

  金光杰也曾坦言,长租公寓目前仍是个微利行业,运营高效、管理规范、发展稳健的长租公寓企业将会走到最后,并获得资本的青睐。

  但资本并非万能的。有分析认为,长租公寓能抢占制高点的基本上是有规模、有品牌的大型房企,不少企业的规模扩张主要靠融资,若运用加杠杆扩张模式,或面临较大的金融风险。

  曾接盘寓见公寓

  近年来,国家层面一直构建租购并举的住房体系,陆续出台相关鼓励发展租赁市场的政策。青客公寓IPO文件指出,2018年国内租房市场规模约1.5万亿元,预计2024年达到3.07万亿元。

  在此背景下,地产系、中介系、互联网系长租公寓纷纷入场,分散式、集中式租房模式竞相出现。在青客公寓主打的分散式长租公寓领域,已有友家、蛋壳、优客逸家、包租婆等众多玩家。

  与分散式长租对应的是集中式长租,前者一般跟小业主签约获取小区民宅,进行统一装修后出租;后者则是代理独立成栋的房源出租,主要品牌有优+、魔方、冠寓、泊寓等。

  但在各家长租公寓平台追求规模效应之时,市场乱象频发,租房贷杠杆过高爆雷、甲醛超标等负面消息不断。

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