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楼市限购,违约责任算谁的?
来源:未知 时间:2019-02-11 09:20浏览量:
楼市限购,违约责任算谁的?

2016年7月3日,原告温某与被告龚某在房产中介公司居间下签订《杭州市房屋转让合同》一份,由温某向龚某购买位于余杭区仓前街道瑞城花园典晶轩3幢1单元1404室房产。
 
案涉房屋抵押权人为第三人工行某支行。合同约定,房屋总价为930000元,付款方式为委托银行监管支付,双方委托浦发银行某支行对房产交易资金监管支付,买方于2016年7月13日前支付首期款250000元至上述银行监管账户,余款买方申请银行贷款,需于2016年7月13日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,办理贷款审批手续。
 
关于产权登记,合同中约定,买卖双方在银行审批通过后且卖方原贷款还清后5个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
 
案情回顾
 
2016年7月6日,原告温某向浦发银行某支行监管账户转账250000元。此外,温某已向龚某支付定金60000元,购房款40000元。2016年7月21日,温某与浦发银行某支行就案涉房屋签订个人购房担保借款合同。被告龚某在2016年7月2日出具情况说明一份,情况说明中记载,同意拿到首付款后等契证满两年,即2016年11月6日过户给温某名下,等过户好以后,18个工作日左右拿尾款。
 
因龚某未配合办理过户手续,温某于2016年11月8日发函,催告龚某办理。后因龚某拒绝过户,温某诉至法院。诉讼请求:1、判令被告龚某继续履行温某、龚某于2016年7月3日签订的《杭州市房屋转让合同》,并协助温某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续;2、判令第三人工行某支行协助办理解除抵押手续;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
 
被告龚某抗辩称:2016年9月18日,杭州市政府出台住房限购政策后,其失去购买第二套住房的资格,故不同意把涉案房产转让给温某。第三人陈述称:龚某在工行办理了按揭贷款,以涉案房屋为抵押物并作了正式抵押登记手续。如果房屋转让,工行的贷款应结清并办理抵押注销手续。如温某能付清抵押款,工行可以协助办理抵押注销手续。
 
余杭法院审理后认为,原告温某与被告龚某签订的房屋转让合同合法有效,应受法律保护,合同双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。现原告温某已支付了定金及部分购房款,且其同意支付案涉房屋在工行某支行的抵押贷款并全额支付剩余全部购房款,第三人工行某支行作为抵押权人的合法权益可以得到充分保障,合同应当继续履行,故对原告温某要求被告龚某继续履行合同、办理过户及解除抵押,第三人工行某支行协助办理解除抵押手续的诉请,本院予以支持。
 
法官析案
 
人们在日常生活或商业活动中,要始终坚守契约精神,除非有不可抗力等法律规定的免责事由,否则都要为自己的行为负相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任;本法所称不可抗力,是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况。本案中,虽然住房限购政策的出台,是龚某不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,可能使龚某的购房资格丧失或受限,但是这并不能导致合同履行不能,故龚某有继续履行合同的义务。
 
目前,在住房限购的大背景下,会出现各种合同违约的情况:一是住房限购,使二手房需求增大,二手房房价升高,买卖双方在限购政策前签订房屋转让合同,限购后买方仍具有购房资格,但卖方单方面要求解除合同,这种情况一般按照卖方违约处理;二是买卖双方签订合同在限购政策出台前,约定履行期限在限购政策出台后,在履行期限届满前,限购政策出台,买方丧失购房资格,银行贷款、过户都已不能,这种情况系双方继续履约外部条件发生了变化,属不可归责于双方的事由,可以免除买卖双方的违约责任;三是买卖双方签订合同在限购政策出台前,约定履行期限也在限购政策出台前,但因一方的原因导致合同履行迟延,在此期间出台了住房限购政策,致使合同目的不能完全实现或实现有瑕疵,应由迟延履行的一方承担相应的法律责任。
 
现实生活中,在限购政策的影响下,关于房产转让中遇到的法律情形不止这几种,如有些人“铤而走险”,为规避政策,假借第三人(具有购房资格人)的名义购房,从而出现阴阳合同的问题,如后续出现矛盾,自身的权益难免受到损害。
 
在这里呼吁大家,不要利用手段规避政策与法律,法律会维护每个人的合法权益,但也会惩罚对规则的践踏者。
 
法条链接
 
《中华人民共和国合同法》
 
第60条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
 
第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
 
本法所称不可抗力,是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况。
 
阅读延伸
 
杭州市住房限购政策简述:
 
目前,在杭州市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房:1、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;2、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;3、无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民家庭(非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房)。以上限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区;4、在严格执行现行住房限购措施基础上,本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);5、企业购买本市限购区域的住房,需满3年方可上市交易;6、户籍由外地迁入桐庐、建德、淳安三县(市)、临安(区)的居民家庭,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市限购区域内购买住房,并按照本市限购政策执行;7、自2018年6月27日起,暂停向企事业单位出售住房。
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